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高高的房价哟 什么时候才会跌哦

来源:腾讯房产作者:发布时间:2015-9-17点击:2555 人次

买房学问多,那繁杂的购房知识你又知多少呢?不懂没关系,房叔为你解惑。

上一期各位网友关于学区房提出的问题,编辑部的同事已经在评论区为大家进行解答,这里就不再赘述,本期房叔给各位网友说说房价是如何制定的。

二手房的房价,是卖房者?#26434;?#23450;价的,这里就不做探讨,主要还是要说新房的。

国际上公认的房价上的“合理的价格水平”,应该是相当于每户居民3-6年的平均收入。国家统计局公布的数据显示2014年宁波城镇居民?#21496;?#21487;支配收入为44155元,按照三口之家90平方米的小康住房为标准,得出的结论就是:买一套90㎡“合理价格”的住宅,在宁波的均价应该为79.5万元,每平米8831元。(房叔采用的是宁波本地的数据,并非采用网上传播较多的07年的全国数据)

这样价格的楼盘在宁波有没有呢?当然是有的,不过?#24515;?#20123;房叔就不能说了,毕竟《房叔说房》只是一档没有任何广告收入,纯粹普及房产知识的栏目,有购房需求的网友可在腾讯房产自行搜索符合你需求的楼盘。

说了“合理价格水平”,再来说?#30340;?#21069;市场上最流行的定价方式——“市场加权平均法”。

“市场加权平均法”是以可比楼盘为参照,设置相应的权重系数,进而推算出自身项目的销售均价;再以销售均价为基础,设置项目的平面和立面价差系数,形成每一套房子的具体价格;最后,依据客户排号意向和客源积累情况,在开盘前夕确定最终价格。

这种的定价方式,导致了现在开发商们热?#26434;?#21512;伙?#26434;?#22320;块进行炒作,虽然是竞品,但地块炒热了对自己也有极大?#20040;?#30340;。也是因此,现在的宁波房价是上涨容易下?#30340;选?#26368;?#28267;?#30340;莫过于东部新城中心的那几家了。

房地产项目的开发成本是影响房价的关键。

目前,房地产项目的开发成本主要包括土地成本、建设费、市政配套费用、各种税费、营销管理费用、前期费用、财务费用等方面。

一般,房价的公式大致如下:

地价款+建安成本+税费+开发商利润+公关费用+财务费用+行政事业性收费+销售费用+管理费=房价

其中:

1地价款=拆迁成本+城?#20449;?#22871;(七通一平)+政府的利润+契税?#28982;?#21462;土地时的税金

2建安成本=土建+设计费+安装房价的组成?#24515;?#20123;?工程(上下水+电梯+消防+外立面+空调+强弱电等)+内装修+路面?#19981;?绿化+销售费用

3税费=营业税+企业所得税+印花税

4公关费用=宴请+送礼

5行政事业性收费=人防易地建设费+地勘费用+证照费用+图纸审查等

一句?#30333;?#32467;:

目前房价最流行的定价方式是“市场加权平均法”,大致价格可参考周边竞品楼盘,了解定价“潜规则”,选择适合自己的楼盘。

房叔说房正式开讲,房叔会把购房相关的知识?#25293;?#32473;网友做简单明了的讲解,如果你有任何疑问,可以在下方给房叔留言,房叔将会在后续的房叔说房中给你做详细的讲解。

(编辑整理:仙居房产网

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